Stundungsmöglichkeit für Mietzinsrückstände ausgelaufen

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Stundungsmöglichkeit für Mietzinsrückstände mit Ablauf des 31. März 2021 ausgelaufen

Laut Covid-Gesetz konnten die Mieten für April, Mai und Juni 2020 später nachbezahlt werden, wenn die Betroffenen wegen der Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind.

§ 1 des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes (Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen) lautet wie folgt: Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. März 2021 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

Diese für Vermieter maßgebliche gesetzliche Stundungsmöglichkeit ist abgelaufen.

Da keine gesetzliche Möglichkeit einer weiteren Stundung mehr besteht, kann ein Zahlungsrückstand aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 ab heute inklusive Verzugszinsen von 4 % eingeklagt oder von einer hinterlegten Kaution in Abzug gebracht werden.

Hinweis:

Ein Vermieter ist Unternehmer im Sinne des KSchG (steuerrechtlich schon früher), wenn die Beschäftigung von dritten Personen (zB Hausbesorger), das Vorliegen einer Mehrzahl dauernder Vertragspartner (Mehrzahl von Mietverträgen, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert) bestehen und sohin die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen. Als annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern wird in der Rechtsprechung angenommen, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen ist, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden. Daraus wird abgeleitet, dass eine Unternehmereigenschaft ab sechs Wohnungen besteht.

Ist eine Kündigung oder Aufhebung eines Wohnungsmietvertrages nach § 1118 ABGB
wegen eines Zahlungsrückstandes aus den Monaten April, Mai und Juni 2020
ebenfalls schon ab dem 1. April 2021 möglich?

!! NEIN – NOCH NICHT !!

Der Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss des § 1 des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes tritt gemäß § 17 Abs. 2 zweiter Satz mit Ablauf des 30. Juni 2022 außer Kraft.

Wenn ein Mieter den im zweiten Quartal 2020 entstandenen Zahlungsrückstand nicht bis zum Ablauf des 30. Juni 2022 vollständig entrichtet, hat der Vermieter ab 1. Juli 2022 das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen. Das Vertragsauflösungsrecht des Vermieters wird also für diesen Fall um zwei Jahre hinausgeschoben, weil davon ausgegangen wird, dass spätestens nach zwei Jahren sämtliche wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie wieder abgeklungen sind.

Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen als wegen Mietzinsrückstands aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 zu kündigen oder deshalb Räumungsklage zu erheben, bleibt unberührt. Eine Kündigung wegen Säumnis des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses etwa für Februar 2020 oder für August 2020 wird von der Beschränkung daher nicht erfasst.

Achtung: zugunsten des Mieters bleibt auch die ebenfalls Regelung des § 33 Abs. 2 und 3 MRG unberührt, wonach der säumige Mieter die Kündigung oder Vertragsauflösung noch durch Zahlung des Mietzinsrückstands während der Verhandlung in erster Instanz abwenden kann, wenn ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft.

Diese Schutzregelung kann kumulativ zum temporären Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss des § 1 des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes zum Tragen kommen, wenn der Vermieter nach dem 30. Juni 2022 auf Grund eines dann immer noch bestehenden Mietzinsrückstands aus den Monaten April, Mai oder Juni 2022 ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren einleitet.

Sie sind Vermieter von mehr als 5 Wohnungen und benötigen nähere Informationen oder Unterstützung? Zögern Sie nicht, vereinbaren Sie mit mir einen Termin und lassen Sie uns darüber sprechen.

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Dr. Albin Walchshofer

Unternehmensberater, Risikomanager, Risikomanagement